TBMM’ye sunulan ve “fahiş site aidatları” başta olmak üzere tapu süreçlerinden TOKİ ihalelerine, çevre danışmanlık sisteminden kooperatif tapu devirlerine kadar çok sayıda başlıkta değişiklik öngören kanun teklifi, 28. Dönem 2/3466 esas numarasıyla 9 Ocak 2026 tarihinde Meclis Başkanlığı’na geldi ve şu an itibarıyla TBMM kayıtlarında komisyon aşamasında görünüyor. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)
Teklifin odağında ne var
TBMM’nin teklif özetinde yer alan başlıklara göre düzenleme paketi;
-
Değerleme raporlarındaki taşınmaz verilerinin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve bedelsiz iletilmesini zorunlu kılmayı,
-
TOKİ sosyal konut ihalelerine yönelik damga vergisi istisnası getirmeyi,
-
Site aidatı/avans artış yetkisini “yönetici” yerine kat malikleri kuruluna bağlamayı,
-
Yapı kooperatiflerinde tüm inşaatlar tamamlanmadan ve kesin maliyet netleşmeden tapu devri yapılmasını sınırlamayı,
-
Çevre yönetimi hizmetlerinde “çevre danışmanlık firması” ve “yetkilendirilmiş kişi” çerçevesini yeniden tanımlamayı amaçlıyor. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)
Site aidatlarında “tek imza” dönemi bitebilir
Teklifin en çok tartışılan ayağı, aidat artışlarının ve avans toplama miktarının daha sıkı bir çerçeveye alınması. TBMM özetine göre hedef, aidat artırma yetkisinin “kat malikleri kuruluna” bağlanması ve işletme projesi/avans sisteminin daha denetimli hale gelmesi. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)
Burada kritik etki şu: Eğer uygulama bu şekilde yasalaşırsa, “yönetim planı / yönetici takdiri” ile hızlı ve yüksek aidat artışlarının daha zorlaşması; kararın genel kurul onayı üzerinden şekillenmesi beklenir.
TOKİ ihalelerine damga vergisi istisnası gündemde
Teklif, TOKİ’nin sosyal konut projeleri kapsamında bazı ihale kararları ve sözleşmelerde damga vergisi istisnası öngörüyor. TBMM özetinde istisna düzenlemesi teklifin hedefleri arasında açıkça sayılıyor. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)
Bu adım, sosyal konut projelerinde işlem maliyetlerini aşağı çekip hız kazandırma amacı taşıyor olabilir; ancak uygulamanın kapsamı (hangi ihaleler, hangi iş kalemleri) ve süreleri, metnin yasalaşma sürecinde belirleyici olacak.
Tapu ve değerleme raporlarına “zorunlu dijital akış”
Bir diğer önemli başlık, SPK/BDDK yetkilendirmeli değerleme raporlarındaki verilerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda gönderilmesinin zorunlu hale getirilmesi. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)
Bu tür bir dijital akış; hem denetim/izlenebilirlik hem de işlem süreleri açısından olumlu bir standardizasyon yaratabilir. Öte yandan finans kuruluşları ve kamu tarafında entegrasyonun nasıl kurulacağı, ikincil düzenlemelerle netleşecek.
Komisyon süreci ne durumda
TBMM kanun teklifi sayfasında 2/3466’nın esas komisyonunun Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu olduğu ve teklifin “Komisyonda” göründüğü yer alıyor. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)
Kısa analiz
Bu teklifin politik/ekonomik “çekirdeği” iki noktada toplanıyor:
-
Site yönetimi maliyetlerinin şeffaflaşması ve artışların frenlenmesi (aidat-avans),
-
Kamu ve piyasa tarafında süreçlerin dijitalleşmesi ve maliyet azaltımı (tapu-veri akışı, TOKİ istisnası).
Eğer komisyon aşamasında bu iki hedef korunur ve uygulama detayları iyi yazılırsa, sahada en hızlı hissedilecek etki “aidat” tarafında olur. Çünkü vatandaşın gündelik hayatına doğrudan dokunuyor.
Okur sorusu: Sizce aidat artışlarında karar tamamen kat malikleri kuruluna geçerse, bu gerçekten fiyatları dengeler mi, yoksa yönetim planı kurguları üzerinden başka yollar mı bulunur?