Gayrimenkul piyasasında hareketlilik hız kesmiyor. Türkiye genelinde konut satışları tam 12 aydır kesintisiz artış gösterirken, 2024’ün ilk 6 ayında satışlar geçen yıla göre yüzde 26.9 artarak 691 bin 893 adete ulaştı. Bu rakam, Türkiye konut satış tarihinin en iyi ikinci 6 aylık performansı olarak kayıtlara geçti.
Fiyatlar Dibe Vurdu, Kiralar Düşmedi: Yatırım Geri Dönüşü Cezbedici Hale Geldi
Konut fiyatlarının reel olarak gerilemesi, ancak kira gelirlerinin düşmemesi amortisman süresini yatırımcı lehine çevirdi. Önceki yıllarda 24–25 yıl seviyelerinde olan geri dönüş süresi, bugün ülke genelinde ortalama 13 yıla kadar düştü. Bu da yatırımcılar için cazip bir alım fırsatı yarattı.
Son 5 Yılın En Kısa Amortisman Süresi
TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Müdürü Berk Ünsal’ın değerlendirmesine göre, son 5 yılda amortisman süresi ilk kez bu kadar geriledi. Pandemi dönemindeki yüksek talepten sonra faizlerin artmasıyla fiyat artış hızının yavaşlaması, yatırım geri dönüş sürelerini aşağı çekti.
En çok konut satılan 10 ilde yapılan analizlere göre geri dönüş süresi her yıl kademeli olarak yatırımcı lehine kısaldı. Özellikle İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa gibi büyük şehirlerde bu değişim çok daha belirgin hissediliyor.
İl İl Amortisman Süreleri
İstanbul: 2021’de 20–23 yıl olan geri dönüş süresi 2024’te 16–19 yıla geriledi. Bazı ilçelerde 13 yıla kadar düştü.
Ankara: Deprem göçü ve sınırlı yeni arz nedeniyle kiralar yükseldi, amortisman süresi 14–16 yıl.
İzmir & Antalya: Kira artışı fiyat artışını geçti, süre 14–16 yıla indi.
Gaziantep & Mersin: 20 yılı aşan süre bu yıl 15–17 yıla geriledi.
Adana: Amortisman süresi bazı bölgelerde 13 yıla kadar düştü.
Tekirdağ, Kocaeli, Bursa: İstanbul’a yakınlık, sanayi ve üniversiteler sayesinde talep güçlü, geri dönüş süresi yatırımcı lehine kısa.
Konut Fiyatlarında Son Durum
TCMB verilerine göre 2025 yılı ikinci çeyreğinde ülke genelinde ortalama metrekare fiyatı 39.738 TL’ye çıktı. Bu da 100 metrekare bir konutun ortalama 4 milyon TL’ye yaklaştığını gösteriyor. Bazı şehirlerde öne çıkan metrekare fiyatları ise şöyle:
İstanbul: 63.279 TL
Ankara: 35.674 TL
İzmir: 43.963 TL
Muğla: 79.291 TL (en pahalı)
Antalya: 46.417 TL
Bursa: 32.654 TL
Adana: 30.724 TL
Gaziantep: 26.367 TL
Mersin: 30.781 TL
Uzman Yorumu: Dönem Alım Zamanı Olabilir
Piyasanın yeniden dengeye girdiğini belirten uzmanlar, amortisman sürelerinin düşmesi ve fiyat artış beklentilerinin yatırımcıyı motive ettiğini belirtiyor. Kiraların yüksek seyretmesi, geri dönüş süresini kısaltarak gayrimenkulü yeniden güvenli liman haline getiriyor.
